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LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

La différence entre le prix d'achat et le prix de revente d'un bien immobilier est taxée, contrairement aux mutations à titre gratuit (donations ou successions). Hors les cas d'exonérations, les plus values sont taxées au taux forfaitaire de 27%.

Les exceptions :

  • Vente de la résidence principale
     
  • Vente pour un montant inférieur à 4500 €

    Vente de logement après 22 ans de propriété
     
  • Vente lors d'une expropriation effectuée à la suite d'une déclaration d'utilité publique n'est pas taxable à condition que cette indemnité soit intégralement réemployée dans les six mois de son paiement dans l'achat d'un bien de même nature ou dans la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un logement.
     
  • Vente d'un logement autre que la résidence principale. Cette plus-value est exonérée à condition qu'aucun autre logement bénéficiant d'une exonération depuis le 1er janvier 1982 n'ait été cédé, que la cession soit réalisée au moins cinq ans après l'acquisition ou l'achèvement du logement, que le cédant ou son conjoint ne soit pas propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, ou que la vente de cette résidence principale soit intervenue au moins deux ans auparavant. Ces délais de cinq ans et de deux ans ne sont cependant pas exigés lorsque la cession est motivée par un impératif d'ordre familial ou professionnel, la survenance d'une invalidité, un changement de résidence résultant d'une mutation professionnelle ou un départ à la retraite.
     
  • Patrimoine immobilier du foyer fiscal inférieur à  60 000 €, (plus 15 000 € par enfant à charge à partir du troisième.
     
  • L'exonération s'applique aussi aux titulaires de pensions de vieillesse non assujettis à l'impôt sur le revenu ou pour lesquels la cotisation est inférieure au seuil de recouvrement

Les abattements :

  • Les plus-values immobilières bénéficient toujours d'un abattement  de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième année de détention.
     
  • La plus-value bénéficie toujours d'un abattement général de 900 €. (somme peut monter à 11400 € lors d'une expropriation ou d'une vente à l'amiable avec une collectivité territoriale).
     
  • Si la vente porte sur une résidence secondaire, il est accordé un abattement de 4500 € pour une personne seule, 6000 € pour des époux (plus 1500 € pour chacun des enfants).
     
  • Si la plus-value réalisée provient de la revente d'un bien dans les deux ans avant, son montant, après abattement sera taxé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
     
  •  Si la revente intervient plus de  deux ans après l'achat, le système du quotient est applicable :  l'impôt sur le revenu est d'abord calculé sans tenir compte de la plus-value, puis il est calculé à nouveau avec un cinquième de la plus-value : La différence correspond au cinquième de l'impôt sur la plus-value seulement. On le re-multiplie par cinq. Ainsi, on évite de sauter plusieurs tranches du barème. Il y a un prix à ce "crédit", c'est celui du taux de l'intérêt légal,  mais la formule présente tellement d'avantages ...
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